Tenor:
Die Schiedsbeklagte wird verurteilt,
erstens an die Schiedsklägerin 3.000 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26. März 2005 zu zahlen und
zweitens die Kosten des Schiedsverfahrens einschließlich des Güteverfahrens bei der Öffentlichen Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle Hamburg sowie der außergerichtlichen Kosten der Schiedsklägerin zu tragen und deswegen an die Schiedsklägerin eine Kostenerstattung von 1.992,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Zustellung dieses Schiedsspruchs zu zahlen; im Übrigen wird die Schiedsklage abgewiesen (wegen der weitergehenden Kostenerstattungs-Nebenforderung).
A.       Tatbestand:
I.
Streitig ist die Aufrechnung der Schiedsbeklagten gegen den als solchen unstreitigen Anspruch der Schiedsklägerin auf Rückzahlung der Mietkaution von 3.000 € nach Beendigung des Mietverhältnisses im Dezember 2004. Die Schiedsbeklagte hat primär die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen unzureichend ausgeführter Schönheitsreparaturen und hilfsweise die Aufrechnung mit Mietausfall Januar bis März 2005 erklärt.
1.       Die Schiedsklägerin, eine GmbH, befasst sich in der Person ihres Gesellschafter-Geschäftsführers mit EDV-Unternehmensberatung.
Die Schiedsbeklagte, eine GmbH & Co KG, ist Grundstückseigentümerin und betätigt sich als Vermieterin zahlreicher Mietobjekte.
2.       Nach Selbstauskunft des Geschäftsführers der Schiedsklägerin vom 12. Januar 2004 (Anl. B 4) nebst Werbeschreiben (Anl. B 5) vermietete ihr die Schiedsbeklagte mit Datum vom 13. Januar 2004 ein Mietobjekt in der R straße     im Bezirk Hamburg-  mit beiderseits unterschriebenem Mietvertrag (Anlage K 2; Protokoll S. 5). Die Nutzfläche ist mit ca. 67,57 qm angeben. Die Mieträumlichkeiten bestehen aus 3 Zimmern nebst Küche, Bad und Flur.
a)       Für den Vertrag wurde das (im Juni 2002 herausgegebene) Formular „Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke“ des Grundeigentümer-Verbands Hamburg verwendet.
Das Mietobjekt wurde als „Büro Nr. 5“ bezeichnet (Mietvertrag § 1). Der Mietzweck wurde angegeben mit „Büros für Unternehmensberatung und daneben - nur untergeordnet - zu Wohnzwecken der Geschäftsführung“ (Mietvertrag § 2).
In den Mietvertrag eingefügte Einlageblätter enthalten weitere Regelungen zum Nutzungszweck. Es wird auf die auf Mieterrisiko zu beachtenden Vorschriften über die Zweckentfremdung von Wohnraum in Hamburg hingewiesen und bestimmt, dass das Büro - soweit demgemäß erforderlich - wohnlich genutzt werde und dass für ein Büroschild am Hauseingang eine Genehmigung der Vermieterin und des Bauprüfamtes erforderlich sei (Mietvertrag § 23 Nr. 2 erster, vorletzter und letzter Absatz mit Fußnote 5).
Eine Zweckentfremdungsgenehmigung lag bei dieser Vermietung nicht vor (anders als bei der jetzigen Nachmieterin).
b)       Die auf das Konto des Prokuristen und Mehrheitsgesellschafters   der Klägerin zu zahlende (Staffel-)Miete betrug anfangs bis Ende 2004 netto kalt 800 € p.M. plus Betriebskostenvorauszahlung 170 € p.M., zusammen 970 € p.M. zuzüglich 16 % Umsatzsteuer „auf den Büroteil“ 93,60 € p.M., insgesamt 1.063,60 € monatlich (Mietvertrag §§ 5-7). Bei den angegebenen 67,57 qm entspricht die Nettokaltmiete (800 € : 67,57 qm =) 11,84 € pro qm und Monat.
In den ergänzenden Regelungen der Einlageblätter werden die Miete und Betriebskosten aufgeteilt in einerseits Büronutzung 500 € plus 50 % Betriebskostenvorauszahlung 85 €, zusammen 585 € plus 16 % USt 93,60 €, sowie andererseits Wohnnutzung 300 € plus 50 % Betriebskostenvorauszahlung 85 €, zusammen 385 €, insgesamt 1.063,60 € (Mietvertrag § 23 Ziff. 2 ab zweitem Absatz).
c)       Das Mietverhältnis lief mit Wirkung ab 15. Januar 2004 auf unbestimmte Zeit und war kündbar mit einer Frist von drei Monaten frühestens zum Quartalsende am 31. Dezember 2005 (Mietvertrag § 4).
Weiter heißt es auf den eingefügten Einlageblättern in § 23 Ziff. 1 a, 4. Spiegelstrich:
„-        Der Mieter wünscht keine feste Vertragslaufzeit. Er bietet dem Vermieter für dessen Verwaltungsaufwand eine halbe Monatsmiete als Pauschalzahlung für einen Auszug vor dem 31. 12. 2005 an.“
d)       Die Mietsicherheit wurde in Höhe von 3.000 € geleistet. Dazu heißt es im Mietvertrag in Abwandlung des Hamburger Vordrucks weiter (§ 8 Ziff. 3):
„Der Vermieter gibt dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb von 5 Monaten nach Räumung des Mietobjekts die Mietsicherheit zurück. Sollten gegen den Mieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen oder zu erwarten sein, behält Vermieter trotz Fälligkeit der Kaution nach 5 Monaten ein Zurückbehaltungsrecht.“
e)       Instandhaltung und Schönheitsreparaturen sind im Vordruck des Grundeigentümer-Verbands wie folgt geregelt (Mietvertrag § 11 Ziff. 3):
„Die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der Räume sowie die Vornahme der üblichen Schönheitsreparaturen ist Verpflichtung des Mieters.“
Weiter der Rückgabezustand (Mietvertrag § 20 Ziff. 1):
„Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache dem Vermieter in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.“
f)        Ergänzend heißt es in den Einlageblättern (Mietvertrag § 23 Ziff. 1 a):
„Der Mieter hat das Büro Nr. 5, R str.  , gründlich besichtigt1 und bestätigt, daß sich dieses im mängelfreien und frisch renovierten Zustand befindet (einschließlich der Fußböden).
Die Vertragsparteien haben vor Abschluss dieses Mietvertrags folgendes Paket ausgehandelt, das der Mieter zur Bedingung für die hier vorliegende Anmietung gemacht hat:
-         Vermieter senkt die geforderte Miete von € 885,-- um € 85,-- auf die in § 5 genannte Miete.
-         Der Mieter übernimmt das Mietobjekt, wie es steht und liegt (mit bei Einzug etwa vorhandener Mängel). In der Küche gibt es Betonfußboden (1,80 x 60 cm), Loch in Schrankoberdecke. Lichtschalter defekt. [Kursiv wiedergegebener Text handschriftlich hinzugefügt]
-         Bei seinem Auszug gibt der Mieter das Büro (einschließlich der Fußböden) im mängelfreien und frisch renovierten Zustand2 an den Vermieter zurück. Insbesondere wird der Fußboden im mängelfreien Zustand zurückgegeben. Solange die letzte Renovierung noch nicht lange zurückliegt oder bei kurzer Mietzeit, genügt es, wenn Nachbesserungen dergestalt erfolgen, daß man es als renoviert und mängelfrei anerkennen muß3. Während der Mietzeit schulden weder Vermieter noch Mieter laufende Schönheitsreparaturen. Mieter wird jedoch solche Maßnahmen durchführen, die zur Erhaltung der Substanz des Objekts notwendig sind (z. B. Streichen der Fenster beidseitig).
-         ... Pauschalzahlung für einen Auszug vor dem 31. 12. 2005 ... [oben zu c wiedergegeben]
-         ... Ofenrohr des Kachelofens ist korrodiert ...
-         Die in § 11 Ziff. 3 vereinbarten Reparaturverpflichtungen4 des Mieters werden begrenzt, und zwar auf maximal zwei Bruttomieten pro Mietjahr. (Wobei sich die Begrenzung nicht auf Schönheitsreparaturen und etwaige bei Einzug vorhandene Mängel bezieht.)“
g)       Zur Klärung von Meinungsverschiedenheiten sieht der Mietvertrag (§ 23 Ziff. 3) einen Gütetermin vor der Öffentlichen Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle (ÖRA) in Hamburg und für den Fall seines Scheiterns eine Entscheidung durch ein Schiedsgericht gemäß besonderem Schiedsvertrag vor.
3.       In dem ebenfalls unter dem 13. Januar 2004 beiderseits unterschriebenen Schiedsvertrag heißt es auszugsweise (Anlage K 1):
„ ...II. Das Schiedsgericht besteht aus einem Schiedsrichter*). ...“
4.       Der Geschäftsführer der Schiedsklägerin, der seinerzeit vorübergehend getrennt lebte, hat das Mietobjekt während der Vertragslaufzeit ab 15. Januar 2004 tatsächlich selbst bewohnt (Protokoll S. 6; vgl. Anlage K 4).
5.       Am 20. September 2004 kündigte die Schiedsklägerin das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2004.
6.       Die Schiedsbeklagte antwortete am 21. September 2004. Wie mit weiterem Schreiben vom 15. Dezember 2004 ausgeführt, schlug sie anstelle der Pauschalzahlung (oben 2 c; Mietvertrag § 23 Ziff. 1 a, 4. Spiegelstrich) alternativ eine Nachmietersuche durch die Mieterin oder durch einen von letzterer zu beauftragenden Hausmakler vor; außerdem erinnerte die Schiedsbeklagte an die rechtzeitige Renovierung zur Vermeidung von Mietausfall (Anlage K 3 = B 1).
7.       Vor Auszug und Rückgabe des Mietobjekts am 30. Dezember 2004 veranlasste die Schiedsklägerin eine Renovierung des nur knapp ein Jahr genutzten Mietobjekts. Dabei wurden die Decken, Wände und Heizkörper der 3 zur R straße gelegenen Räume sowie die Wände des Flurs gestrichen (vgl. Anlage K 4 = B 3).
8.       Das Mietobjekt war in der Zeit von Januar bis März 2005 nicht vermietet (vgl. Anlage K 5).
9.       Die Schiedsbeklagte ließ es am 4. Januar 2005 durch einen Privatgutachter, den sachverständigen Zeugen B , besichtigen. Dieser listete in seinem Gutachten vom selben Tag über den Zustand der Räume zahlreiche Beanstandungen unterschiedlichen Gewichts auf, ohne diese im mietvertraglichen Zusammenhang zu bewerten oder einer Vertragspartei zuzurechnen (Einzelheiten s. Anlage K 9 = B 2; vgl. Protokoll S. 8). Die tatsächlichen Feststellungen für die einzelnen Räume wiederholen sich teilweise (z.B. Tür und Zarge Anstrich alt und leicht vergilbt; Fenster Anstrich nicht deckend; Lichtschalter und Steckdosen Abdeckung verschmutzt; Holzfußboden abgetreten; Fußleisten alt und vergilbt; Scheuerleisten fehlen).
10.     Mit Schreiben vom 15. Februar 2005 übersandte die Schiedsbeklagte dem Geschäftsführer der Schiedsklägerin das Gutachten und bemängelte, dass die Schieds­klägerin das Mietobjekt nicht mängelfrei frisch renoviert i.S.v. § 23 Abs. 1 a dritter Spiegelstrich des Mietvertrags zurückgegeben habe. Die Schiedsbeklagte listete in ihrem Schreiben - z.T. in Anlehnung an das Gutachten - 42 Positionen Handwerkerarbeiten auf; sie forderte die Schiedsklägerin auf, diese Arbeiten bei Zutrittsgewährung bis zum 22. Februar 2005 ausführen zu lassen, und drohte spätere Ablehnung an. Das Angebot der Schiedsklägerin, vorzeitig gegen eine halbe Monatsmiete auszuziehen, sei abgelehnt worden. Mangels Bemühung um einen Nachmieter solle die Schiedsklägerin die ausgefallenen Mieten zahlen (Anlage K 4 = B 3).
11.     In den Tagen danach schloss die Schiedsbeklagte den Mietvertrag mit der Nachmieterin mit Wirkung zum 1. April 2005 ab. In diesem Vertrag heißt es unter § 23 zum Zustand des Mietobjekts bei Übernahme:
„Der Vormieter hat es in einem ordentlich renovierten Zustand hinterlassen.“
12.     Unter dem 18. Februar 2005 teilte die Schiedsbeklagte der Schiedsklägerin die Neuvermietung des Mietobjekts ab 1. April 2005 mit und schlug vor, im Vergleichswege 1.500 € anteiligen Mietausfall und 1.500 € hälftige Handwerkerkosten gegen die Kaution von 3.000 € mit wechselseitiger Generalquittung zu verrechnen (Anlage K 5).
13.     Mit Anwaltsfax vom 10. März 2005 forderte die Schiedsklägerin von der Schiedsbeklagten die Rückzahlung der Kaution bis 25. März 2005 (Anlage K 6).
14.     Durch Schreiben vom 20. April 2005 rechnete die Schiedsbeklagte gegen die Kaution erstens mit Schadensersatz in Höhe der für die Handwerkerarbeiten und das Gutachten erforderlichen Kosten und zweitens hilfsweise mit Ansprüchen auf Mietezahlung aus Mietvertrag § 4 (Mietzeit) i.V.m. § 23 Ziff. 1a auf.
15.     Die zur Klärung von Meinungsverschiedenheiten im Mietvertrag (§ 23 Ziff. 3) vorgesehene Güteverhandlung vor der Öffentlichen Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle (ÖRA) in Hamburg (oben 2 g) scheiterte am 29. August 2005 (Anlage K 8 = B 2).
16.     Die Schiedsklägerin beantragte mit Schreiben vom 2. am 4. Januar die am 6. Januar 2006 erfolgte Bestellung des Einzelschiedsrichters gemäß Schiedsvertrag (oben 3).
In der mündlichen Schiedsverhandlung vom 24. April 2006 haben die Schiedsparteien die Zuständigkeit und Konstituierung des Schiedsgerichts gemäß Checkliste für das Schiedsgerichtsverfahren bestätigt (Protokoll S. 3-4).
II.
Die Schiedsklägerin trägt vor:
Die gegen ihren Kautionsanspruch aufgerechneten Gegenforderungen der Schiedsbeklagten auf Schadensersatz wegen Renovierungskosten und hilfsweise wegen Mietausfall seien unberechtigt.
Die geltend gemachten Renovierungskosten seien nicht mit Aufmaß und Massen substantiiert und schlüssig beziffert und deshalb mangels Fälligkeit nicht wirksam aufgerechnet und danach gemäß § 548 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verjährt.
Davon abgesehen sei das Mietobjekt mängelfrei, frisch und überobligatorisch renoviert zurückgegeben worden (Beweis: Augenschein, Zeugnis Nachmieterin ). Der ordentlich renovierte Zustand sei auch im Vertrag mit der Nachmieterin festgehalten worden. Der jeweils bei Mietbeginn als ordentlich renoviert bezeichnete Zustand gelte als Vertragsmaßstab auch für den Auszug.
Es ergebe sich kein weitergehender Anspruch aus den vorformulierten sonstigen Vereinbarungen in § 23 des Mietvertrags, die teilweise auslegungsbedürftig und hilfsweise unwirksam seien. Soweit nicht nur Schönheitsreparaturen sondern auch die „Erhaltung der Substanz“ überwälzt werden solle, sei eine solche Vereinbarung unwirksam und gebe es keine geltungserhaltende Reduktion, so dass die gesetzliche Regelung eingreife (§ 306 Abs. 2 BGB).
Die Vereinbarung in § 23 Abs. 1 a vierter Spiegelstrich, dass der Mieter keine feste Vertragslaufzeit wünsche und für den vorzeitigen Auszug und den damit verbundenen Verwaltungsaufwand der Schiedsbeklagten eine Pauschalzahlung anbiete, sei als Abbedingung der Mindestvertragsdauer aus § 4 des Mietvertrags zu verstehen und gehe dieser gemäß § 22 des Mietvertrags vor und habe auch als Individualabrede gemäß § 305b BGB Vorrang, wenn dagegen der Formularleerraum in § 4 des Mietvertrags vom Vermieter stets im selben Sinne (seiner grundsätzlich vereinbarten Mindestlaufzeit) ausgefüllt werde (Hinweis auf Rspr. und Kommentierung).
Wenn die ergänzende Vereinbarung dagegen nicht als Abbedingung der Mindestdauer zu verstehen sein sollte, hätte die Schiedsbeklagte mit Mentalreservation treuwidrig und arglistig eine für die Mieterseite missverständliche Formulierung verwendet.
Im Übrigen habe es sich entgegen dem verwendeten Gewerbe-Mietvertragsformular tatsächlich um eine Wohnraummiete ohne Zweckentfremdungsgenehmigung gehandelt.
Die Schiedsklägerin beantragt,
die Schiedsbeklagte zu verurteilen, an die Schiedsklägerin
1.       3.000 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26. März 2005 sowie
2.       deren Kosten des Schiedsverfahrens in Höhe von 2.252,10 €, einschließlich der Kosten des Güteverfahrens bei der Öffentlichen Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle Hamburg, nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Verkündung des Schiedsspruchs
zu zahlen.
Die Schiedsbeklagte beantragt,
die Schiedsklage kostenpflichtig abzuweisen.
Die Schiedsbeklagte trägt vor:
Die haupt- und hilfsweise aufgerechneten Gegenforderungen seien jeweils höher als die Kaution von 3.000 €.
Die Gegenforderung wegen Kosten der Renovierung entsprechend dem Parteigutachten belaufe sich auf mindestens 4.000 € (sachverständiger Zeuge B ; Sachverständigengutachten). Der Schaden sei abstrakt aufgrund der objektiven Mängel und nicht nach dem subjektiven Nachmieter-Empfinden zu berechnen.
Der hilfsweise aufgerechnete Mietausfall Januar bis März 2005 betrage (3 x 1.063,60 € =) 3.190,80 €. Die Kündigung der Schiedsklägerin sei wegen der Mindestlaufzeit des Mietvertrags (§ 4) erst ein Jahr später zum 31. Dezember 2005 wirksam. Sie (die Schiedsbeklagte) schließe aufgrund ihrer Erfahrungen über den Verwaltungsaufwand und den Mietausfall bei Mieterwechsel grundsätzlich nur mindestens zwei Jahre lang unkündbare Verträge ab. Das „Angebot“ der Schiedsklägerin zu einer Pauschalzahlung bei vorzeitigem Auszug sei als vertraglich protokolliertes Angebot zu verstehen und nicht angenommen worden. Die Passage sei auslegungsbedürftig und nicht für eine Vielzahl von Fällen, sondern individuell und einzigartig formuliert. Das Angebot habe sich nur auf den Verwaltungsaufwand und nicht auf die Frage des Mietausfalls bezogen. Davon abgesehen habe die Schiedsklägerin die Pauschalzahlung bisher weder geleistet noch von ihrer Kautionsrückforderung abgezogen.
Der vereinbarte gewerbliche Charakter des Mietvertrags werde nicht durch den zwar bekannten aber untergeordneten Wohnzweck ausgeschlossen. Die Mischnutzung sei keine verbotene Zweckentfremdung.
III.
Das Schiedsgericht hat die mündliche Verhandlung am 24. April 2006 als Ortstermin in dem (jetzt an die Nachmieterin vermieteten) Mietobjekt durchgeführt und dort Beweis erhoben durch schiedsrichterliche Augenscheinseinnahme in Verbindung mit mündlichem Gutachten des von der Handwerkskammer Hamburg öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Malermeister F , durch sachverständiges Zeugnis des Parteigutachters B  und durch Zeugnis der Nachmieterin T  
Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung und auf die oben erwähnten Vorgänge und die damit zusammenhängenden Unterlagen aus den gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen wird Bezug genommen.
B.       Entscheidungsgründe:
Die Schiedsklage ist im Wesentlichen begründet.
I.
Die Zuständigkeit des Schiedsgerichts ergibt sich sowohl aus der Schiedsklausel in Verbindung mit dem Schiedsvertrag als auch aus der Bestätigung der Schiedsparteien gemäß Checkliste für das Schiedsgerichtsverfahren (oben A I 2g, 3, 15-16).
II.
Gegen die als solche unstreitige Hauptforderung der Schiedsklägerin greift die Primäraufrechnung (§§ 387 ff BGB) der Schiedsbeklagten mit Schadensersatz wegen Renovierungskosten nicht durch.
1.       Dabei lässt das Schiedsgericht dahinstehen, ob sich ein Schadensersatzanspruch wegen Überwälzung einer Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen überhaupt aufgrund des Mietvertrags ergibt oder ob dieser wegen Sittenwidrigkeit oder Wuchers gemäß § 138 BGB gesamtnichtig ist, weil die Nettokaltmiete von 11,84 € pro qm die Wohnungsmietenspiegel-Mittelwerte für die gemäß Wohnlagenverzeichnis vorliegende normale Wohnlage für Wohnungen von 66 bis unter 91 qm mit Bad und Sammelheizung um mehr als 50 % übersteigt und weil möglicherweise im Rahmen der Gesamtumstände weitere Vereinbarungen auf eine objektiv und subjektiv ungewöhnliche Mieterbenachteiligung hindeuten könnten (vgl. Kammergericht ‑‑KG‑‑ Berlin vom 10. März 2003 8 U 351/01, KGR Berlin 2004, 155; vom 19. November 2001 20 U 812/00, Grundeigentum 2002, 328; Bundesgerichtshof ‑‑BGH‑‑ vom 31. Oktober 2001 XII ZR 159/99, BGH-Report 224; Landgericht ‑‑LG‑‑ Berlin vom 19. Juni 2001 63 S 441/00, Grundeigentum 2001, 1199).
2.       So kommt es für den Streitfall auch nicht darauf an, dass der gemäß verwendetem Formular als Gewerbemietvertrag bezeichnete Vertrag über die Vermietung eines 3‑Zimmer-Objekts mit normaler Küche und Bad als „Büros“ mit „untergeordneten Wohnzwecken“ ein Mischmietverhältnis darstellt und mangels Zweckentfremdungsgenehmigung keine überwiegende gewerbliche Nutzung ermöglicht (Zweckentfremdungsverordnung § 1, Globalrichtlinie Zweckentfremdung Ziff. 3, 4.1.1), so dass Wohnraummietrecht anzuwenden ist (vgl. LG Hamburg vom 14. Juni 1988 16 O 230/87, Wohnungswirtschaft und Mietrecht ‑‑WuM‑‑ 1988, 406; Oberlandesgericht ‑‑OLG‑‑ Hamm vom 31. Januar 1997 33 U 43/96, NJW-Entscheidungsdienst Mietrecht ‑‑NJWE-MietR‑‑ 1997, 201; Bundesverfassungsgericht ‑‑BVerfG‑‑ vom 6. August 1993 1 BvR 596/93, Neue Juristische Wochenschrift ‑‑NJW‑‑ 1993, 2601; ferner ohne Zweckentfremdungsverbot: LG Frankfurt vom 19. März 1991 2/11 S 349/90, WuM 1992, 112; im Unterschied zu KG Berlin vom 27. Juli 2000 8 U 5667/97, Monatsschrift für Deutsches Recht ‑‑MDR‑‑ 2001, 24).
3.       Wenn ein Schadensersatzanspruch wegen Schönheitsreparaturen nicht schon wegen Vertrags-Gesamtnichtigkeit entfällt, sondern wenn von einer wirksamen vertraglichen Überwälzung der Schönheitsreparaturen (vgl. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung) abweichend von § 535 Abs. 1 BGB auf die Mieterin ausgegangen wird, und zwar zunächst gemäß Mietvertragsformular § 11 Ziff. 3, dann ist ein solcher Schadensersatzanspruch (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB; vgl. BGH vom 5. April 2006 VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728; zum Ausgleichsanspruch OLG München vom 28. Juli 2005 19 U 5139/04, Steuerberatung 2006, 177, Nichtzulassungsbeschwerde BGH IX ZR 145/05) nicht begründet.
Denn es ist keine Schönheitsreparaturen-Pflichtverletzung der Mieterin (Schiedsklägerin) durch die für ihre Aufrechnungsforderung grundsätzlich beweispflichtige Vermieterin (Schiedsbeklagte) bewiesen worden.
a)       Dabei lässt das Schiedsgericht dahinstehen, ob oder inwieweit eine Wohnung (bzw. ein mischgenutztes Mietobjekt wie hier ohne nennenswerten Publikumsverkehr) üblicherweise innerhalb eines Jahres ohnehin nicht so stark abgewohnt ist, als dass die Abnutzung eine Renovierung erforderlich machen würde (vgl. KG vom 9. Juni 2005 8 U 211/04, MDR 2006, 440). So kann auch dahinstehen, ob oder inwieweit die Schiedsklägerin durch Streichen von Wänden, Decken und Heizkörpern der drei Zimmer und der Wände des Flurs (oben A 7) bereits überobligatorisch renoviert hat.
Das Schiedsgericht ist davon ausgegangen, dass die von der Vermieterin - Schiedsbeklagten - mittels Privatgutachten spezifizierten 42 Mängel schlüssig behauptet worden sind (vgl. LG Berlin vom 13. Oktober 1995 64 S 171/95, Grundeigentum 1996, 1373) und dass darüber nach Bestreiten durch die Mieterin - Schiedsklägerin - Beweis zu erheben war.
b)       Für die Mängelbehauptungen der Schiedsbeklagten spricht allerdings nicht, dass sie im Vertrag mit der Nachmieterin vom Februar 2005 festgehalten hat, dass der Vormieter das Mietobjekt „in einem ordentlich renovierten Zustand hinterlassen hat“ (oben A I 11),
c)       So ist auch in der schiedsgerichtlichen Beweisaufnahme kein von der Schiedsklägerin zu verantwortender Schönheitsreparaturmangel festgestellt worden (oben A III, Protokoll S. 7 ff).
aa)     Der seinerzeit für die Schiedsbeklagte tätig gewesene Parteigutachter und die Nachmieterin haben bezeugt, dass der durch das Schiedsgericht und den schiedsgerichtlichen Sachverständigen in Augenschein genommene Zustand des Mietobjekts dem im Januar 2005 begutachteten bzw. dem seit Abschluss des Nachmietvertrags vorhandenen Zustand entspricht (oben A III, Protokoll S. 7).
bb)     Der schiedsgerichtliche Sachverständige hat in der mündlichen Verhandlung sämtliche von der Schiedsbeklagten mittels Parteigutachten spezifizierte Mängelbehauptungen (oben A I 9-10, II) im Beisein des als sachverständiger Zeuge geladenen damaligen Parteigutachters geprüft (Protokoll S. 8 ff).
Gemäß mündlicher Begutachtung in Verbindung mit richterlicher Augenscheinseinnahme stellten sich die geltend gemachten Positionen im Wesentlichen als mängelfrei dar. Wegen der Einzelheiten wird auf die Feststellungen im Protokoll (S. 8 ff) Bezug genommen.
cc)     Die fehlende Abdeckplatte im Küchenoberschrank über dem Kühlschrank war bereits bei Einzug im Mietvertrag vermerkt worden (oben A I 2 f). Die leichte Verschmutzung oben an der Küchenwand beim Durchbruch des Abzugsrohrs von der Gastherme war unbedeutend und im Übrigen durch den Durchbruch des frei liegenden Rohrs bedingt (vgl. Protokoll S. 9).
dd)     Dass die Holzfußböden stellenweise grau erscheinen, beruht laut übereinstimmender Erklärung des schiedsgerichtlichen Sachverständigen und des sachverständigen Zeugen auf altersbedingtem Substanzverschleiss und nicht auf unterlassener Schönheitsreparatur (vgl. Protokoll S. 10); so dass es nicht darauf ankommt, ob oder inwieweit eine textbausteinmäßig vorformulierte Abwälzung des Fußboden-Abschleifens oder ‑Versiegelns die Mieterin gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligt (vgl. OLG Düsseldorf vom 16. Oktober 2003 10 U 46/03, Wohnungswirtschaft & Mietrecht ‑‑WuM‑‑ 2003, 621).
ee)     Dass keine Scheuerleisten angebracht sind, stellt keinen Mangel dar. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass sie schon vor Einzug der Schiedsklägerin nicht vorhanden waren; dies ergibt sich aus dem unveränderten Zustand der anstrichtechnisch noch ordnungsgemäßen Fußleisten (vgl. Protokoll S. 9).
ff)       Mängel an den Altbau-Zimmertürschlössern oder -Drückergarnituren, ein älterer Riss im Kachelofen, ein Feuchtigkeitsschaden am alten Küchen-Spülschrank und die ältere dauerelastische Verfugung im Bad stammen offensichtlich aus der Zeit vor Einzug der Schiedsklägerin oder stellen im Verhältnis zum Alter des Objekts unbedeutenden Verschleiß dar (vgl. Protokoll S. 9 f).
gg)     Zwei lose Fliesen an der Wandschräge des älteren Bads und wenige Bohrlöcher begründen wegen unerheblicher Bedeutung und Bewertung ebenfalls keinen Schönheitsreparatur-Schadensersatzanspruch (vgl. Protokoll S. 8), so dass es nicht mehr darauf ankommt, dass eine Verantwortung der Schiedsklägerin weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist.
d)       Nach diesen Ergebnissen der Beweisaufnahme ist die Beweislast nicht mehr von Bedeutung, auch nicht die Frage, ob oder inwieweit die Beweislast der Vermieterin auf die Mieterin übergehen könnte durch die Mietvertragsklausel mit der Bestätigung, dass das Mietobjekt sich bei Einzug nach gründlicher Besichtigung im mängelfreien und frisch renovierten Zustand befunden habe (Mietvertrag § 23 Ziff. 1 a; oben A I 3 f).
So kann dahinstehen, ob aus dem umfangreichen Klauselwerk (Mietvertrag § 22: „8 Einlageblätter des § 23“) oder aus ähnlichen Mietverträgen bei der Nachmieterin und bei benachbarten Mietern (vgl. oben A I 11; Protokoll S. 12) auf vielfach verwendete vorformulierte Vertragsbedingungen zu schließen ist (§ 305 BGB) und ob die Klausel unwirksam ist, weil durch sie der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, indem er den anderen Vertragsteil bestimmte Tatsachen bestätigen lässt (vgl. LG Berlin vom 12. November 1985 64 S 298/85, Grundeigentum 1986, 395); und zwar unwirksam gemäß § 309 Nr. 12 Buchst. b BGB bzw. im kaufmännischen Verkehr in Verbindung mit § 310 Abs. 1 Satz 2, § 307 BGB (vgl. BGH vom 15. März 1990 VII ZR 61/89, MDR 1990, 1102).
Ebenso kommt es nicht mehr darauf an, dass die Klausel, dass dem Mieter der Zustand der Räume bekannt sei, nach der Rechtsprechung kein Anerkenntnis bedeutet, dass keine Mängel und Schäden vorhanden waren (AG Osnabrück vom 27. November 1978 14 C 391/78, WuM 1980, 17).
Im Übrigen ist nicht mehr darüber zu entscheiden, ob oder dass die Bestätigungsklausel in einem zweifelhaften und daher zu Lasten des Verwenders gehenden Widerspruch (§ 305c Abs. 2, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) zu der später folgenden Klausel (Mietvertrag § 23 Ziff. 1 a zweiter Spiegelstrich; oben A I 3 f) steht, dass „der Mieter das Mietobjekt übernimmt, wie es steht und liegt (mit bei Einzug etwa vorhandener Mängel)“. Insofern muss auch nicht mehr geklärt werden, welche Bedeutung dem dortigen handschriftlich zwischen zwei Zeilen eingefügten Zusatz in der Gesamtbetrachtung zukommt.
e)       Unabhängig von Vorstehendem wäre die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ohnehin einschränkend dahin auszulegen, dass der Mieter nur die während seiner Mietzeit notwendig werdenden Schönheitsreparaturen schuldet, zumindest bei einem Mietverhältnis von kurzer Dauer, für das die von der Rechtsprechung entwickelten Fristen für turnusgemäße Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind (vgl. LG Berlin vom 12. November 1985 64 S 298/85, Grundeigentum 1986, 395; OLG Stuttgart vom 28. August 1984 8 REMiet 4/83, NJW 1984, 2585; vgl. P. Jendrek in Erman, BGB, 11. A., § 535, 93, 97, 99, 103; Schilling in Münchener Kommentar, BGB, 4. A., § 535 Rd. 115, 122; Weidenkaff in Palandt, BGB, 65. A., § 535 Rd. 41, 43, 46, 47; ferner oben a).
f)        Bei den vorstehenden Beweisergebnissen bleibt es auch dann, wenn die Frage des Umfangs der Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung nach den diesbezüglichen sonstigen Vereinbarungen in § 23 Ziff. 1 a und nicht nur gemäß § 11 Ziff. 3 des Mietvertrags beurteilt wird.
aa)     Davon abgesehen ist dort ähnlich wie bei der Auslegung der allgemeinen Abwälzungsklausel (oben e) geregelt, dass „es bei kurzer Mietzeit genügt, wenn Nachbesserungen dergestalt erfolgen, dass man es als renoviert und mängelfrei anerkennen muss. Der Mieter schuldet somit keine vollständig frische Renovierung, solange ein ausreichender Zustand auf einfachere Weise für den Nachmieter hergestellt werden kann“ (Mietvertrag § 23 Ziff. 1 a dritter Spiegelstrich Satz 3 i.Vm. Fußnote 3; oben A I 3 f).
bb)     Im Übrigen kann dahinstehen, inwieweit die Klauseln in § 23 Ziff. 1 a Mietvertrag möglicherweise als vorformulierte - nach Unterlagen der Schiedsklägerin (vgl. Protokoll S. 12) - vielfach verwendete Geschäftsbedingungen teilweise unwirksam sind (§ 306 Abs. 1-2 BGB), insbesondere die Abwälzung der Substanzerhaltung (§ 23 Abs. 1 a dritter Spiegelstrich letzter Satz) wegen Unangemessenheit (§ 307 Abs. 2 BGB, § 535 Abs. 1 BGB).
III.
Die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Schiedsbeklagten mit der von ihr geltend gemachten Gegenforderung wegen Mietausfall greift ebenfalls nicht durch, wenn die Wirksamkeit des Mietvertrags unterstellt wird (oben II 1).
1.       Ein Mietausfall-Schadensersatzanspruch besteht nicht wegen Schönheitsreparatur-Mängeln, da sich solche in der Beweisaufnahme nicht bestätigt haben (oben II 3).
2.       Der Mietausfallanspruch ist auch nicht aufgrund Mindestmietdauer begründet.
a)       Zunächst bestehen gegen die grundsätzlich in § 4 des Mietvertrags vereinbarte Mindestdauer von zwei Jahren keine Bedenken (vgl. entsprechend § 557a Abs. 3 BGB, § 309 Nr. 9 Bstb. a BGB; BGH vom 6. April 2005 VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574).
Daran ändert sich nichts durch das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB. An der Schriftform des Mietvertrags bestehen keine Zweifel im Hinblick auf die Inbezugnahme der Einlegebögen mit den sonstigen Vereinbarungen (§§ 22-23; vgl. OLG Rostock vom 28. Dezember 2001 3 U 173/00, OLGR Rostock 2002, 179; LG Berlin vom 27. Januar 1998 64 S 262/97, Grundeigentum 1998, 618; ferner BGH vom 13. November 1963 V ZR 8/62, BGHZ 40, 255) und im Hinblick auf die auch darunter befindliche abschließende Unterschrift (Protokoll S. 5).
b)       Unstreitig auslegungsbedürftig ist jedoch das Verhältnis zwischen der Mindestdauerregelung in § 4 und der unstreitig individuellen Spezialregelung in § 23 Ziff. 1 a vierter Spiegelstrich, wo es heißt, dass „der Mieter keine feste Vertragslaufzeit wünscht“ und „dem Vermieter für dessen Verwaltungsaufwand eine halbe Monatsmiete als Pauschalzahlung für einen Auszug vor dem 31. 12. 2005 anbietet“ (vgl. zur Pauschalzahlung auch für Mietausfall AG Neumünster vom 4. September 1987 8 C 371/87, WuM 1989, 555; LG Berlin vom 22. Oktober 1985 64 S 128/85, WuM 1986, 211).
Unter Berücksichtigung des Zwecks des Schriftformerfordernisses, einem Grundstückskäufer bei Übergang eines Mietverhältnisses Klarheit über dessen Inhalt und Dauer zu verschaffen (§ 566, 578 BGB), gehen Zweifel bei verschiedenen Auslegungsmöglichkeiten der vertraglichen Mindestdauer- oder Kündigungsregelung zu Lasten desjenigen, der sich für den von ihm behaupteten Anspruch auf den Vertragsinhalt beruft - wie hier die Schiedsbeklagte für den Mietausfall-Anspruch auf die Mindestmietdauer - (vgl. LG Limburg vom 27. April 2001 3 S 392/00, WuM 2001, 359; LG Dessau vom 18. Mai 2000 7 T 159/00, WuM 2001, 240); ansonsten bleibt es bei der gesetzlichen Regelung eines Mietvertrags für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB). Eine Beweiserhebung über ergänzende mündliche Absprachen beim Vertragsschluss scheidet aus (OLG Rostock vom 21. August 2000 3 U 135/99, MDR 2001, 208 m.w.N.; OLG Köln vom 20. Mai 1999 1 U 123/98, WuM 1999, 521).
Es kann dahinstehen, inwieweit die Zweifelsregelung ausnahmsweise bei eindeutiger Auslegung nicht angewandt zu werden braucht (vgl. OLG München vom 3. Mai 1996 21 U 4558/94, OLGR München 1997, 50; AG Bad Hersfeld vom 18. März 1996 C 133/96, WuM 1996, 706). Eine solche eindeutige Auslegung kommt hier nicht in Betracht, zumindest nicht in dem von der Schiedsbeklagten gewünschten Sinn. Für die Auslegung der Schiedsklägerin, dass die Vereinbarung über die nicht gewünschte feste Vertragslaufzeit die Mindestmietdauer habe abbedingen sollen, spricht die Aufnahme in die sonstigen Vereinbarungen. Die von der Schiedsbeklagten behauptete Protokollierung eines „Angebots“ im wörtlichen rechtstechnischen Sinne unter den „sonstigen Vereinbarungen“ in § 23 des Mietvertrags erscheint dagegen im derartigen mietvertraglichen Zusammenhang ungewöhnlich, zumal wegen der dann offenen Annahmefrist (§§ 147, 148, 308 Nr. 1 BGB) . Im übrigen spricht gegen die wörtliche Auslegung der Schiedsbeklagten, dass von dem Angebot erst in Satz 2 der fraglichen Klausel die Rede ist, nachdem laut Satz 1 ausdrücklich keine feste Vertragslaufzeit gewünscht ist.
IV.
Das Schiedsgericht hat nicht den Anspruch der Schiedsbeklagten auf die erwähnte Pauschalzahlung wegen Kündigung vor Ende 2005 gemäß § 23 Ziff. 1 a vierter Spiegelstrich des Mietvertrags zu prüfen. Nach der von der Schiedsbeklagten vertretenen Vertragsauslegung besteht ein solcher Anspruch mangels Annahme des so bezeichneten „Angebots“ aus dieser Klausel nicht. Die Schiedsbeklagte hat insoweit auch nicht weiter hilfsweise mit dem Anspruch auf die Pauschale aufgerechnet (vgl. zuletzt Protokoll S. 12). Dementsprechend ist auch hierfür nicht mehr über die Frage der Gesamtnichtigkeit des Vertrags zu entscheiden (oben II 1).
V.
1.       Die Kostenentscheidung richtet sich gemäß § 1057 Zivilprozessordnung (ZPO) in Verbindung mit § 91 ZPO nach dem Ausgang des Verfahrens in der Hauptsache, wo bezüglich beider Aufrechnungen (§ 45 Abs. 3 Gerichtskostengesetz ‑‑GKG‑‑) die aufrechnende Schiedsbeklagte unterlegen ist.
2.       Diese Kostenlast gilt nicht nur für die Schiedsgerichtskosten, sondern nach der dispositiven Regelung des § 1057 BGB grundsätzlich auch für die außergerichtlichen Kosten (vgl. i. Ü. Schiedsgericht der Handelskammer Hamburg vom 21. Juni 1996, NJW 1997, 613, Recht der internationalen Wirtschaft ‑‑RIW‑‑ 1996, 771 m.w.N.).
3.       Zwar enthält der vorliegende Schiedsvertrag in der kleiner ausgedruckten Fußnote zu Ziff. II (Anlage K 1) eine Vereinbarung über die Abbedingung der Anwaltskostenerstattung (oben A I 3). Diese Klausel ist jedoch unwirksam, weil sie gegen das bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen geltende Transparenzgebot verstößt (§§ 305, § 307 Abs. 1 Satz 2, § 306 Abs. 1-2 BGB).
a)       Das Schiedsgericht würdigt diese Fußnotenklausel des Schiedsvertrags gemäß § 286 ZPO aufgrund des Gesamteindrucks seines Inhalts und des Mietvertrags-Gesamtinhalts (vgl. oben II 3 d) als eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung (§ 305 BGB), nachdem es den Schiedsparteien hierzu mittels eines Hinweises in der mündlichen Verhandlung Gelegenheit zur Äußerung gegeben hat (Protokoll S. 3). Dieser konkreten Würdigung ist nicht widersprochen worden, auch nicht innerhalb der für das schriftliche Verfahren wegen der Kosten geltenden Frist bis zum 8. Mai 2006.
b)       Insoweit wie die Klausel auf das Recht zur anwaltlichen Vertretung als solches im Schiedsprozess hinweist, stimmt sie mit der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 3 Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) überein. Auch die Abbedingung der dispositiven Anwaltskostenerstattung gemäß § 1057 ZPO ist grundsätzlich möglich.
c)       Ein Verstoß gegen das (auch im kaufmännischen Verkehr gemäß § 310 BGB) für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltende Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich jedoch aus der Verknüpfung der beiden vorbeschriebenen Klauselinhalte in Form von Haupt- und Nebensatz mit der Konjunktion „sofern“.
Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung unwirksam, die sich daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Das gilt insbesondere dann, wenn die Klausel einen falschen Anschein erweckt oder wenn die Möglichkeit der Täuschung des Vertragspartners besteht (vgl. AG Hamburg vom 30. März 2004 14 C 678/03, Computer und Recht ‑‑CR‑‑ 2004, 519; OLG Frankfurt vom 1. August 1996 15 U 64/95, Juris; AG Lörrach vom 21. Februar 1996 4 C 66/96, WuM 1996, 613; OLG Köln vom 22. Oktober 1993 19 U 34/93, NJW 1994, 59; BGH vom 16. Mai 1990 VIII ZR 245/89, MDR 1991, 44; OLG München vom 6. März 1986 29 U 3950/85, Der Betrieb ‑‑DB‑‑ 1986, 1011; Heinrichs in Palandt, BGB, 65. A., § 307 Rd. 16 ff, 20 a.E., 21, 24).
Nach Auffassung des Schiedsgerichts liegt eine solche - zur Unwirksamkeit führende - unangemessene Benachteiligung darin, dass die vorliegende Klausel beim Leser den täuschenden Eindruck erweckt, dass er sich im Schiedsprozess anwaltlich (nur) vertreten lassen kann, „sofern“ er auf Kostenerstattung für den Fall eines für ihn positiven Ausgangs verzichtet.
3.       Danach hat die Schiedsbeklagte entsprechend dem Ausgang des Verfahrens die schiedsgerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten zu erstatten (§ 1057 Abs. 2 ZPO).
a)       Dazu hat sie der Schiedsklägerin erstens die anteilig verauslagten am 9. Januar und 24. April 2006 spezifizierten Schiedsrichterkosten von netto 483,20 € und die am 10. und 26. April sowie 14. Mai 2006 abgerechneten Beweisaufnahmekosten von netto (404,20 : 2 =) 202,10 € plus 15,56 €, zusammen (483,20 + 202,10 + 15,56 =) 700,86 € zu erstatten. Dabei wurde noch nicht die höhere und inzwischen als üblich anzusehende Schiedsrichtervergütung gemäß Empfehlung des Deutschen Anwaltvereins im Einvernehmen mit dem Deutschen Richterbund (Deutsche Richterzeitung DRiZ 2006, 133) zugrunde gelegt. Die gemäß § 15 Umsatzsteuergesetz (UStG) von der Schiedsklägerin als Vorsteuer abziehbare Umsatzsteuer ist herausgerechnet worden.
b)       Hinzu kommen zweitens die notwendigen Kosten des ÖRA-Gütetermins von 60 €.
c)       Drittens hat die Schiedsbeklagte der Schiedsklägerin deren Anwaltskosten nach Wertgebühren (§ 13 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz ‑‑RVG‑‑) zu erstatten.
aa)     Für die außergerichtliche Vertretung wurden nach dem damaligen Streitwert von 3.000 € im Schriftsatz vom 8. Mai 2006 der Höhe nach unbeanstandet eine 1,3-fache Gebühr von 245,70 € (RVG-Vergütungsverzeichnis ‑‑RVG-VV‑‑ Nr. 2400 a.F., Nr. 2300 n.F.) und die Kommunikationspauschale (RVG-VV Nr. 7400) von 20,00 € abgerechnet, zusammen 265,70 €.
Die Abrechnung der 1,5-fachen Terminsgebühr in der Gütesache (RVG-VV Nr. 2403 Ziff. 4 a.F., Nr. 2303 Ziff. 4 n.F.) erübrigt sich wegen Anrechnung von 0,75 der Gebühr für die vorherige Vertretung (Anmerkung bei vorbezeichneten Nummern) und wegen Anrechnung von 0,75 der zuletzt im Güteverfahren entstandenen Gebühr beim schiedsgerichtlichen Verfahren (Vorbemerkung RVG-VV Teil 3 Absatz 4; vgl. Hartmann, Kostengesetze, 36. A., RVG VV 2303 Rd. 5-6; Gebauer/Schneider, Anwaltskommentar RVG, 2. A., VV Vorb. 3 Rd. 177 ff m. Bsp.).
bb)     Für das schiedsgerichtliche Verfahren wurden nach dem jetzigen Streitwert von 6.000 € eine 1,6-fache Verfahrensgebühr mit 540,80 € und eine 1,2-fache Terminsgebühr mit 405,60 € sowie die Kommunikationspauschale (RVG-VV Nr. 7400) mit 20,00 €, zusammen netto (540,80 + 405,60 + 20,00 =) 966,40 € geltend gemacht. Im Rahmen des vom Schiedsgericht nach § 1057 ZPO auszuübenden Ermessens sachgerecht hat die Schiedsklägerin die Anwaltskosten in der für die letzte Tatsacheninstanz maßgeblichen Höhe wie im Berufungsverfahren gemäß § 36 RVG i.V.m. RVG-VV Nrn. 3200 und 3202 abgerechnet (vgl. Schiedsspruch Hamburg vom 21. Dezember 2005, Hamburger Seerechts-Report 2006, 1, www.hk24de).
cc)     Die Anwaltskosten betragen zusammen (265,70 € + 966,40 € =) 1.232,10 €. Darin ist die gemäß § 15 UStG von der Schiedsklägerin als Vorsteuer abziehbare Umsatzsteuer nicht mehr enthalten.
d)       Insgesamt belaufen sich somit die zu erstattenden Kosten auf (700,86 € + 60,00 € + 1.232,10 =) 1.992,96 €.
VI.
Die Zinsnebenforderungen folgen bezüglich der Hauptforderung aus § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 2 i.V.m. §§ 13-14 BGB und bezüglich der Kostenerstattung aus § 1057 Abs. 2 i.V.m. § 104 ZPO.
 
________
Fußnoten:
1  Aufgrund der vorstehenden Zusicherung, alles in der erforderlichen Gründlichkeit geprüft und besichtigt zu haben, wird Vermieter von sich aus von einer entsprechenden Kontrolle absehen. Mieter hat natürlich das Recht, zu einer solchen Besichtigung vor Vertragsunterzeichnung Fachleute (z. B. Handwerker, Sachverständige) hinzuzuziehen; so daß er auf diese Weise auch etwa vorhandene Mängel entdecken kann. - Vermieter ist somit auch nicht verpflichtet und haftbar, etwaigen irgendwann in der Vergangenheit einmal mitgeteilten Mängeln nachzugehen.
2  Alle Holzteile und die Heizkörper mit deren Rohrleitungen werden gründlich und fachgerecht vorbehandelt und anschließend mit geeigneten Materialien vorgestrichen und lackiert (wobei jeweils die erforderliche Zahl der Arbeitsgänge vorgenommen wird).
3  Der Mieter schuldet somit keine vollständige Renovierung, solange ein ausreichender Zustand auf einfachere Weise für den Nachfolgemieter hergestellt werden kann.
*)   Die Parteien möchten das Schiedsgerichtsverfahren so kostengünstig wie irgend möglich durchführen. Dies ist der Grund, warum sie sich auf einen Schiedsrichter geeinigt haben. Jede Partei hat das Recht, zum Schiedsverfahren einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen; sofern er bereit ist, dadurch entstehende Anwaltskosten - unabhängig vom Ergebnis des Schiedsspruchs - in jedem Falle selber zu tragen.